【專訪】

中資接連天價搶地攻港，本港大孖沙都開口話睇不透，稱「要等癲標中晒先」。但行內星級分析員、專研內房的花旗亞太區地產業研究主管蔡金強（Oscar Choi）就反問：「你知唔知佢有幾多癲（激進）嘅人？要等，真係等到退休！」
記者：方楚茵

連續獲得《機構投資者》七屆最佳房地產分析員的蔡金強稱，由於香港賣樓太好賺，加上地產老闆「太老」、「太一廂情願」，料中資兩年內趁機發力買走六至七成本港地皮，最快三至五年內便可搶走香港地產四成市佔率。
蔡金強笑言，要睇得清形勢，就先要放下成見。他發現港資地產老闆「年紀大」成進退失據原因之一。「70、80歲叫等閒，50至60歲已叫新生代，咁佢哋點會肯（高價搶地）？思想上好難過自己個關。」相反「大陸嗰啲好多都40、50歲，搏緊！」

內房商無負債是笑話

香港市場會質疑中資高價投地背後是高負債、高風險；但蔡金強卻認為大家無法突破眼界、反向理解中資發展邏輯。海外投資者老將香港靜態社會的邏輯，套在恰似「亂世」的內地動態社會上，「要假設大陸地產商無gearing（負債）一定係錯，是一個笑話嚟，哪怕佢好敗家，借信託基金，但你話利息貴，定一年地價升得快？」
蔡強調「唔係話佢哋（中資）啱」，就連花旗內部亦有人挑戰他，為何逆市推薦數隻高負債內房股：「但當你批評對方有財務壓力時，佢一家公司幾千萬人工的人有40、50個，1億以上的都有7個，你話佢哋財務會有幾差？」
蔡金強認為，香港太多人一廂情願，不明中資整體資金調動量龐大，加上整體土儲成本便宜，只要本港項目對平均地價影響不大就敢出手。
有人會質疑，中資在港起樓有否市場？卻不明白所謂「香港人」正在換血中。蔡金強形容：「香港仍然會是香港，只係參與嘅人唔同咗。」像龍光（3380）和合景泰富（1813）合資投得鴨脷州地王，「好多人問龍光咩地產商嚟？我唔買！但點知大陸人唔買呢？香港越來越多大陸人、半大陸人，你唔接受，佢哋受。搵200、300個有錢佬頂住就得啦。」

長實市佔率料大縮水

他形容像海航的公司在中國多的是，港府只可限制人買樓，卻不可限制發展商買地。中資計數方法亦與港資不同，早習慣麵包與麵粉同價，計及人民幣貶值、香港稅率較低，項目盈利不俗兼地皮可抵押予銀行借貸發展等因素，投資香港是較內地項目優勝。
按他推算，港資無法大量補充土儲下或面臨大洗牌，料四至五年後新地（016）市佔率增至三成；會德豐（020）次之；而長實（1113）將由目前兩成縮至5%至10%。