恒隆地產（101）由收租股轉型至收租賣樓雙棲後，近兩年業績已有頗佳表現，而一連串的攤薄，包括債券換股及配售，加上銷售策略的影響，始終未能反映應有價值。
6月止年度，恒隆地產盈利68.45億元，增48%，每股盈利1.95元，末期息37仙，全年股息50仙，增13.6%。兩年業績均已包括投資物業重估增值，剔除此項影響，6月止年度盈利應為25.76億元，較上年增22.5%，每股盈利應為72.5仙，只較上年增加5.8%，是受配售所攤薄。
租金的貢獻仍是最大的收入，毛租收入增長10.5%，本港及上海各類物業租金增長由5%至21%不等，對業績的貢獻，是增加13.8%至18.37億元。
銷售物業的貢獻，是16.12億元，增24.4%，毛利率由56.6%降至35.5%，上年度集中於出售高利潤的君臨天下及君逸山，去年則包括利潤較低的碧海藍天，去年的銷售，集中於上半年度，下半年的貢獻只有3.18億元。
恒隆地產已完成4項物業，過去兩年，君臨天下只售22%左右，君逸山已售90%，碧海藍天約售一半，浪澄灣仍待開售，可見銷售策略是候高價而沽，特別是浪澄灣，已獲入伙紙1年，現在仍未開售，大概候至月底賣地後，再作決定。
管理層相信，本港物業市場短期內將有更凌厲的增長，而一直未見增購本港土地儲備，顯然對中期展望有所保留，因而只候賣樓而不買地，是對是錯，待日後證實。

業績可穩定增長

本港不買地，反而進軍天津，將耗資20億元興建購物商場145萬方呎，09年完成，並預算於2-3年內於內地投資10至12個項目，總投資約200億元，目前待售樓宇成本106億元，全部出售，可套現總投資約250億元以上，確實可以支持龐大發展。
待售樓宇於3至4年內沽出，每年應有30至40億元利潤，可以支持業績在穩定中增長，本來評價頗高，礙於大量進軍內地，是在轉型，以致市場評價受到影響。恒隆地產現價12.35元，PE17倍，息率4厘，如樓市維持，可以控制增長，而利潤已在預期之內，並無驚喜，所以升幅受限，但相對而言，因有現成利潤來源，反覆也不致過大，相信只能與樓市同步。
齊明