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樓市見頂formula - 股榮

蘋果日報 2016/10/23 00:00


分析樓市,同一組數據,可以演繹成不跌理據,但如仔細拆解,或者會有另一角度解讀。上周有專家以至外電,引述稅局9月份涉及雙倍印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD)的數據,給出的結論是,投資者主導住宅市場,加上內地買家湧港掃樓,香港樓市易升難跌。
稅局每月會向傳媒披露DSD、BSD連同額外印花稅(SSD)的資料。上月DSD成交個案有4,317宗,涉22.88億元,前者創15個月以來新高,後者更是兩年最高。有專家估計,如果收租佬持續在市場每月搶購3,000多個單位,每年將搶去4萬多個單位,等於每年新建單位數量的兩至三倍。礙於他們有充足現金搶細價樓,結果輕易就將年輕人K.O,將細價樓的樓價炒上去。
向稅局找來詳盡數據,2014年下半年涉及DSD的宗數有1.9萬宗,去年全年有4.47萬宗,今年頭九個月就有2.33萬宗。不過,稅局今年4月開始,將DSD細分為住宅及非住宅,除了上月住宅跑出外,每月住宅及非住宅的比例,約佔一半半。以今年4至9月份涉及住宅的DSD,宗數有9,241宗,相比同期住宅樓宇買賣合約宗數約3.16萬宗,比例約為29%。
要付雙倍印花稅的買家,不外乎兩種。一是投資者買來收租,二是換樓客,至於兩者的比例,稅局未有實際統計。但幾可肯定是,市場上最少七成買家,仍然是上車客的身份。
至於內地買家比例增,由稅局數據驟眼看,暫未成氣候。去年繳交BSD的宗數有2,600宗,涉65億元。就當全部BSD都是內地客,佔去年住宅總買賣合約5.6萬宗,比例只是5%。今年頭九個月,BSD宗數1,479宗,佔同期住宅總買賣合約3.78萬宗,比例更只有4%。
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近月新盤開價相當狼,承接力開始力有不逮,以目前脫了節的樓價,恐怕也難消化大量供應。
貴價開盤不絕 恐消化力減退
近兩三個月樓市熾熱,很大程度是首季準買家等樓價跌放慢入市、一手未有推新盤,累積大量潛在購買力。這股力量一下子在第三季爆發,令樓價大反彈,惟近月新盤開價相當狼,承接力開始力有不逮,要消化緊隨而來的大量供應,以目前脫了節的樓價,慈父慈母縱多,也難消化。
過去十年一手買賣平均約1.4萬宗,而運房局最新數據,未來3至4年間可提供的私宅單位數目約9.3萬伙,平均每年有逾2.3萬個單位,出現如此大量新盤供應,要數返2002至2004年,當年一手買賣分別有2.31萬伙、2.65萬伙及2.57萬伙。
當七成購買力是上車客,某程度也就是慈父慈母的力量,未來一個月如果見消化不下,成交萎縮,今次這個反彈浪也到了強弩之末,估計中原指數將呈雙頂格局,見頂後急插。

股榮
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