好事多磨的市區重建

蘋果日報 2002/03/25 00:00


香港城市大學社會科學學部講師 吳家鎚
日前公布的財政預算案中,政府決定注資一百億元予市區重建局,但分五年執行,換句話說每年市建局只得到政府二十億元的資助,與原先希望一次過撥款一百億有很大出入。而市建局首批三個重建項目,估計共需二十六億元,因此可預見市建局的財赤會頗嚴峻。雖然其主席多次重申政府極力支持市建局的工作,但「有權無財」又如何開展日後二百多個重建計劃?雖然可用借貸形式解決短期的資金需求,但高昂的利息會造成長期債務支出。為解決這問題,市建局的重建項目勢難免以經濟效益掛帥,到頭來所謂「以人為本」、「公眾利益」為先的重建目的又變成「高大空」的概念。

兩方面主要支出
過往樓市暢旺以及經濟向好之時,土發公司(市建局前身)確實可以從重建計劃的收益中獲得利潤,以補貼其他重建項目,但近年經濟趨跌、樓市下滑,加上重建風險大而且需時,現時地產發展商寧願透過勾地、拍賣及與地鐵或東鐵合作,取得土地發展權而減少與市建局合作。面對這些問題,市建局必須作出大刀闊斧的改革。
首先,要減低重建的成本,仍須依靠政府的支持,重建最主要支出有兩方面:安置及賠償。在安置方面,近日市建局與房委及房協達成協議,由兩者提供空置單位予重建戶上樓。據說這個安排其實經過頗長時間商討,不過市建局仍須以市價購買這些單位;如此說來,市建局實質上並沒因此而減低支出。當然從公共財政觀點來看,公營機構亦須有財政收入;若轉換另一角度,從改善大眾生活環境着眼,只收回建屋成本亦無可厚非,因這也是社會資源重新分配的問題,市建局有需要在這方面向政府爭取,政府亦應對此作適當的協調及鼓勵。
再者賠償安置支出,已佔了重建總成本約一半,以市建局首三個項目為例,安置賠償初步估計約需十二億元,這是假設受影響的居民沒有異議情況下的賠償額。賠償問題很多時會出現爭端而影響土地收回的時序。

應接受賠償安排
香港現時的重建賠償額相比其他國家如美國、英國、台灣以至內地慷慨,其他國家的賠償額大多只等同被收回物業的市價,其他損失如商譽、租金及交吉與否等,並不在賠償之列。反觀市建局賠償細則中,不但業主連所有租客都有賠償規定,還可以有「上樓」的安排,既然現時重建賠償已如此慷慨,受影響居民亦應理性地以大局為重,接受合理的賠償安排;否則為加快收地的程序,筆者建議可考慮用類似美國沿用多年的「快速徵用條例」來強化目前的「官地收回條例」,以縮短過長的賠償商議期,唯一的條件是收地必須為「公」,不能為「私」。
最後市區重建目的就是要令市民生活更好,在一般情理下,每個參與者都可能獲得好處,雖然也要付出一定的代價,總的來說仍是利大於弊。