樓市透視眼︰大埔村屋靜市突圍

蘋果日報 2008/12/19 00:00


受金融海嘯及銀行收緊按揭所牽連,大埔村屋買賣成交下跌,負面消息減低買家入市意欲,但鄰近大自然的村屋卻不乏支持者,加上轉賣為租情況加增,上月租務成交在靜市中突圍而出,反彈錄得五成增長。另一方面市場不乏買家搜尋靚村屋,甚至錄得實力買家以千八萬元承接。今期特別為讀者介紹大埔平、貴村屋,可按個人需求親近大自然。
轉賣為租盤源增 月租4,500元起
「金融海嘯令整體樓市下滑,但相比投資氣氛過份濃厚的97年,樓市相對健康,用家入市亦屬時機。同時,村屋向來較市區樓下跌幅度細,市區屋苑呎價下調20%,甚至有豪宅跌逾30%,反之大埔村屋僅下調約10%。此外,不少業主避免蝕讓沽貨,將物業轉租,租盤急增70%,相對有不少買家轉買為租下,11月租務成交錄得達50%升幅,但區內村屋質素參差,現時月租由約4,500元至逾3萬元不等,用家想租住村屋,大有選擇。」永鴻地產負責人盧小江指出。
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永鴻地產盧小江指出,大埔村屋上月租務成交暢旺,升幅達五成。
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東方置業李照生表示,市場睇樓量升兩成,且不乏買家找尋優質戶。
全幢村屋連萬呎私家地大額轉手
東方置業項目發展經理李照生表示:「雖然呎價下調,卻刺激了睇樓量,吸引買家搵平盤,12月睇樓量回升兩成,成交量雖未有明顯回升,但不乏有實力買家捧場,搜尋特色優質戶。日前錄得一宗1,800萬元大額轉手成交,名為林泉別墅的舊屋地,面積約3,000方呎,內連1萬方呎私地及1萬方呎向政府租用的官地,屬區內罕有的優質戶,買家毋須承造銀行按揭已能成交。」
預料09年按步回穩
李照生續說,村屋向來以清幽環境作賣點,不乏用家捧場,加上樓市經已回落,樓價對用家而言甚為吸引,可視作低位入貨,若然尋獲急於出貨的單位,更有可能以筍價置業。相反打算短炒的投資者,可靜待波幅期過後出動,長線投資者則宜四出搵盤格價,物色心水靚盤主動出擊。另一方面,盧小江則預期,大埔村屋未來尚有約5%至10%的下調空間,但不會出現急於沽貨而大幅蝕讓個案,短期內同區呎價將會橫行,待農曆新年後可按步回穩,若銀行按揭進一步放寬,更有助調升成交量。
-平價之選-
林村85萬入場 平價親近大自然
大埔村屋範圍廣闊,要揀選合適的村屋擇居,大可劃分為三種選擇。平價村屋首選林村、元嶺及大窩西支路一帶最抵買,由於該地段與大埔市中心有10至15分鐘車程,環境幽靜,加上村屋樓齡普遍較高,屋苑式物業不多,特別適合想「平平地」親近大自然一族,惟該地段村屋交通略為不便,有部份路段晚間8點後沒有小巴途經,住戶宜事前作考慮。李照生稱,近月租盤增多,租金較平的林村一帶租務甚為暢旺,租金更較汀角路一帶平逾10%至20%,分層最平月租只需4,500元,地下層連花園戶則6,500元起,全幢式村屋只需2萬元。售價方面,約85萬元已可購入700方呎的二樓村屋單位,全幢式村屋只需450萬元起。
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位於林村附近的梧桐寨景觀較為開揚,可望遠景,現有一個3樓連天台戶放盤,間隔3房(1套房),叫價168萬元。(東方置業:26613777)
-矜貴之選-
全幢海景村屋月租3.4萬
大埔村屋最貴地段為可望開揚海景的汀角路,不乏大屋苑落成,如大規模的江庫雅苑等。盧小江稱,由於該類村屋不少單位可望海,但呎價僅屬西貢村屋的三分之二甚至一半樓價,可滿足對生活講究的住戶,又可隨時親近大自然又近望海景。天台戶月租約7,500元,全幢式放租3萬元。售價方面,天台戶約200萬元,全幢式放盤可達800萬元。此外,大美督一帶將有新盤推出,為合共50多座物業的美督南岸,料開售後可為汀角路一帶物業帶來刺激作用。
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位於汀角路的江庫豪園,現有一個全屋裝修的地下、1樓複式戶放盤,外連花園1,200方呎,業主現叫價520萬元。(東方置業:26613777)
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-方便之選-
南半山交通便捷 回報高勝汀角路
至於想住村屋又想鄰近公共交通工具的住客,鄰近港鐵站一帶的大埔南半山村屋最為便捷,主要屋苑如山頂花園、庭峰居。李照生表示,這類村屋位於山腰,景觀開揚,現時3樓連天台月租約8,000元,全幢出租可達3.3萬至3.4萬元,由於交通方便,租金回報率可達6厘,高於汀角路一帶。現時天台戶售價約180萬元,全幢式約750萬元。其中分數期發展的山頂花園,更設有穿梭巴士抵港鐵站,惟管理費較貴,每方呎價1.5元,特別適合沒有駕車一族。
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山頂花園中現有一座全新物業落成,正以全幢式放售,面積2,100方呎,另連約600方呎花園,現叫價730萬元。(永鴻地產﹕24886118)
丁屋補地價方可出售
村屋可分為「丁屋」及「舊屋地」兩種。有3層高,每層700方呎的大多數是「丁屋」,男性新界原居民可享有「丁權」,年滿18歲者可向地政署申請興建「丁屋」。丁屋分建在私地及政府批官地,兩者均需要補地價才可將業權轉讓。至於「舊屋地」是一些舊村內原有的村屋,面積大小不一,一般是一或兩層高,毋須補地價也可轉讓業權。買家購入村屋物業時,應交由律師負責看清地契及文件清楚無誤、完成補價。
大埔村屋最近租售成交個案
-租務成交-
單位:水圍村2樓
面積(方呎):300
租金(元):3,300
呎租(元/方呎):11

單位:坑下莆2樓連天台
面積(方呎):700
租金(元):7,000
呎租(元/方呎):10

單位:百星匯2樓連車位
面積(方呎):700
租金(元):11,500
呎租(元/方呎):16.4

-買賣成交-
單位:林村圍頭村1樓
成交價(萬元):700
成交價(萬元):133
呎價(元/方呎):1,900

單位:龍尾村地下連花園
成交價(萬元):700
成交價(萬元):400
呎價(元/方呎):5,714

單位:坪朗村地下、1樓連花園
成交價(萬元):1,400
成交價(萬元):392
呎價(元/方呎):2,800

資料提供:東方置業、永鴻地產