當年今日

上車落車:30億憧憬莊中可能不得了

蘋果日報 2003/08/25 00:00


股仔瘋狂,上月28日推介的富豪國際(078),不足1個月升幅248%。莊士中國(298)可能有類似爆炸力。
■上周四,幾份報章引述莊中董事之言報道,要點:1莊中92-94年以11億元,向政府購入珠三角樓面土地儲備4000萬方呎,至今已升值。2每方呎樓面地價29元,一直未有發展,現在配套設備開始完善,部份開始發展。3連同建築費用與利息成本,每方呎樓面總成本160元,以市價300元計,預計利潤逾8成。
■根據上段報道要點(部份並非新鮮,年報有載),可以推算:1假設信足董事之言,4000萬方呎樓面每方呎獲利140元,稅後獲利100元,共獲利高達40億元。2「信佢一半」,仍獲利20億元。
中間落筆,獲利30億元,對莊中非常爆炸,因為莊中市值不足3.1億元。
■莊中92-94年買地,當作再用10年時間爛地變樓房,前後20年,11億元賺30億元,變41億元,看似誇張,其實只折合每年增值不足7%。將本求利,所獲並非暴利,合理或勉強正常而已。
30億元利潤看似誇張,只因股價太殘。
■莊中內地土地位於廣州番禺、東莞沙田及惠州淡水。前兩者不錯,後者則港人記憶猶新,目前有賴國內石油化工項目上馬帶動。

10年PE 年年1倍
■假設內地計劃分10年完成,30億元利潤分10年入帳,則莊中連續10年每年PE都是低至1倍。假設有泡沫,則土地儲備便繼續等同爛地。
■03年3月,每股帳面值1.68元(國內地皮按每呎樓面地價29元計)。借貸淨額4136萬元,淨負債比率僅2.4%。
●假設珠三角樓市維持現狀(每方呎住宅售300元),莊中已可「不得了」。莊士機構(367)持有莊中59.36%,表面每股資產值2.06元,若珠三角樓市無恙,亦會「不得了」。
何 車