為提升行業的質素和形象，回歸後不久，政府成立地產代理監管局（簡稱EAA），滿以為可監控行業質素，但這行頭的壟斷者之一施永青卻說：「這只是假象！」

談過去10年，他譏笑董伯伯的八萬五政策最成功。一招八萬五，本港住宅供應量突然大增，由以往每年5至6萬個單位，升到00至01年高峯時超過10萬。供應多，又遇上一場金融風暴的吹襲，樓價一下子暴跌七成。別以為樓價跌幫助市民入市，施永青說，這場風暴反而嚇怕市民，不敢持有物業，這個97後遺症和恐懼，不少港人至今餘悸猶在。
他回想97前的樓市，當時英國殖民地政府管治下，港人長期習慣高地價政策下生活，「人生目標儲錢買樓，搵老公最好有層樓」，買樓成為人生終極目標。當時發展商賣樓，「啲人自然排晒隊」，還出現甚麼「排隊黨、飲管黨」，地產經紀的作用不大，反而專注做二手市場買賣。
97後市道逆轉，樓價跌、租金跌，靠賺取佣金為生的地產經紀，收入自然減少，發展商賣樓作風亦改變，開始透過經紀促銷。施永青指出，地產商有時為刺激銷量，又搞比賽，又送獎金，總之「谷到你盡」。作為老闆的他，坦言要顧全名聲，又要讓夥記搵錢，沒有辦法，惟有照做。
說到這裏，他提高聲調，提醒市民，做發展商一手盤乃單方代理，代理本身沒得獨立，一切按委託人指令（dutyofobedience）去做，代理的責任是不顧一切去為業主推銷，「唔係幫你，而係幫業主，唔收你佣，只照顧業主（即發展商）利益」。情況就如律師接受委託人打官司一樣，即使律師明知委託人是謀殺犯、強姦犯，都要照打這場官司。施永青笑言：「律師就叫專業，我哋就扮專業!」
他舉例，某發展商發售一個屯門新樓盤，連跑馬地、渣甸山的豪宅區代理都要去促銷，「你不做，行家做」，輸掉生意之餘，今天不幫這家發展商促銷，日後這家發展商在跑馬地有新樓盤，就麻煩了。
地產代理雖然可以做一手樓之餘又做二手，但發展商的佣金往往較二手樓高。一般而言，一手佣金約2.5%，又有獎金；利之所在，對向錢看是理所當然。但施永青坦言，這對二手業主不公平，「人家放盤畀你，轉頭不顧一切做一手。」
這10年間，有不少舉止斯文、專做豪宅買賣的代理，不欲「跑街、追車、截客」的一手促銷手法，離開這行頭，「做一手好處雖然佣金多，但不好處就是有犯罪感，可以說好無奈。」在外國，物業代理被視為專業；在香港，代理的形象和專業好像不被認同。99年地監局這個半官方機構成立，制訂形形色色的制度、條例，如牌照考試、進修課程等，希望提升代理的專業質素。
施永青指出，EAA按法例監察代理，行業的操作標準、運作模式由它決定，規模小的代理行成本增加，生存空間被扼殺。情況就像「去慣女人街，𠵱家迫人去連卡佛」一樣，消費者的選擇也受到局限，代理間如進入戰國時代，最終細行被淘汰，中原、美聯獨大。現時，中原在港有235間分行，超過3,000個員工。

施永青說：「他們（EAA）以為形象（代理）好了，因為要考試（入行），實情是行業難聘請新人。」現時逾2.2萬個持牌人代理，每月成交不足1萬宗，即是半數人無生意。他認為，代理形象及質素沒有因EAA成立提高，要提高這個低收入行業的質素，「你畀6個佣（即6%），我包你質素高，連MBA都嚟做」。
對於回歸的感覺，施永青說，目前只是形式上回歸而已，香港人仍緬懷殖民地時代的時光，或許金融風暴創傷，還沒完全痊癒吧。
回歸10年倒數59日