今日要在港島市區尋覓200萬上車筍盤並不容易，本報嚴選三大低水潛力優質盤，分別為東區筲箕灣中心、西環嘉輝花園及香港仔金寶花園，無論自住投資皆宜，買家不妨趁近期樓價回軟，把握上車機會。

-西環嘉輝花園- 港鐵效應料年內升1成

西環樓市向來大落後，要鎖定港島區200萬元筍盤西環必然入選，其中由4座物業組成的嘉輝花園，可謂同區具規模的屋苑上車盤，現時屋苑入場費150萬元起，4月共錄得4宗成交，現時平均呎價4,653元。同時屋苑賣點之一，是鄰近即將興建的港鐵站，步程只需數分鐘。 中原地產高級分行經理劉志佳表示：「西環舊樓多，具規模的嘉輝花園自然吸引用家及投資者作出租用途，當中不乏首次置業人士選購。另一方面，隨着港鐵港島西線拍板，區內樓價出現升浪，嘉輝花園亦能同樣受惠，現時2房單位入場費約180萬元，05年只需105萬元。加上在港島西線消息受惠下，預料年內屋苑仍有1成升幅。」 嘉輝花園面積由297方呎起，分別設有開放式至3房間隔，以區景為主，高層單位則可望海。要揀屋苑靚則，劉志佳首推370方呎1房戶。「這類單位間隔四正，大廳呈方形，向來受追捧，現時約有50個放盤，叫價由178萬至210萬不等。」

物業名稱：嘉輝花園 面積：297至695方呎 間隔：開放式至3房 實用率：約80% 樓齡：22年 管理費：1.4元/方呎 設施：停車場 嘉輝花園最近成交個案 單位：A座中層A6室 面積(方呎)：297 成交價(萬元)：134 呎價(元/方呎)：4,512 單位：A座低層A7室 面積(方呎)：359 成交價(萬元)：148 呎價(元/方呎)：4,122 單位：B座低層B5室 面積(方呎)：297 成交價(萬元)：90 呎價(元/方呎)：3,030 資料提供：中原地產（電話：28181840）

-香港仔金寶花園- 南區冷門之選兩年睇升四成

受惠於香港仔惠福道地王以破紀錄價格成交，以及落實興建港鐵港島南線，南區樓價火速上升，區內已難覓低於200萬元的細價上車盤，其中鄰近惠福道地王的「新地樓」金寶花園，一律為2房單位，目前入場費難得仍在200萬元以下，呎價由4,500至4,700元。金寶花園由兩座物業組成，與深灣遊艇會為鄰，環境優美，15樓以上已可享遊艇會海景，部份低層單位景致亦不俗。 「自從去年11月港鐵港島南線拍板後，金寶花園身價拾級而上，3個月內樓價由140萬元跳升至160萬元，升幅逾20%。早於去年底已有投資者入市，作中長線投資，現時一邊放租，一邊等升值。金寶花園租金回報不俗，約有5.5厘，呎租約18至19元。」美聯物業營業經理丘松原分析說，除了鐵路因素外，金寶花園亦享有「麵粉貴過麵包價」的利好因素，惠福道地王每方呎樓面地價高達8,840元，地價高出金寶花園樓價一大截，他估計，2年後惠福道豪宅以高價開賣時，位於毗鄰的金寶花園，樓價必定再扯高2成至4成。 金寶花園面積由412至503方呎不等，丘松原教買503方呎日字廳的2房單位，原因是客飯廳分別位於左右兩邊，間隔分明，地方較為實用，亦無眼鏡房的缺點。

物業名稱：金寶花園 面積：412至503方呎 間隔：2房 實用率：約80% 樓齡：23年 管理費：1.4元/方呎 設施：停車場 金寶花園最近成交個案 單位：2座極高層A室 面積(方呎)：503（連285方呎天台） 成交價(萬元)：273 呎價(元/方呎)：5,427 單位：2座高層D、E室（自製相連單位） 面積(方呎)：870 成交價(萬元)：383（平均每伙191.5） 呎價(元/方呎)：4,402 資料提供：美聯物業（電話：25558468）

-筲箕灣中心- 鄰近港鐵四通八達

港島東筲箕灣雖屬舊區，但勝在樓價較平，且屬於港鐵沿線物業，交通方便。其中樓齡26年的筲箕灣中心，與港鐵站僅約5分鐘步程，鄰近不乏食肆、商舖，深獲上車客歡迎，4月共錄2宗成交，現時平均呎價4,200元，入場費平至160萬元已有交易，較去年底升幅2成。 中原地產分行經理黃瑋竣表示﹕「港島區200萬元以下的屋苑單位賣少見少，又要貼近港鐵站的話，筲箕灣中心絕對符合要求，同時屋苑實用率達8成，附近配套設備齊全，因此，不乏首次置業人士及同區分支家庭視作上車首選。亦有投資者作長線投資，收租回報可逾5厘。」 筲箕灣中心共3座物業，面積介乎364至402方呎不等，清一色2房單位，屋苑近年已完成大堂翻新工程。「屋苑中以378方呎間隔甚受歡迎，除了不設窗台位外，大廳呈呂字，間隔鮮明，同時景觀較佳，望西南山景為主，環境清靜，包括C座A至D室及B座D、E室等。現時放盤量約25個。」

物業名稱：筲箕灣中心 面積：364至402方呎 間隔：2房 實用率：80% 樓齡：26年 管理費：約1.3元/方呎 設施：停車場、商場 筲箕灣中心最近成交個案 單位：C座低層H室 面積(方呎)：378 成交價(萬元)：188.6 呎價(元/方呎)：4,989 單位：C座低層H室 面積(方呎)：378 成交價(萬元)：143.8 呎價(元/方呎)：3,804 單位：A座低層D室 面積(方呎)：378 成交價(萬元)：155 呎價(元/方呎)：4,101 資料提供：中原地產（電話：25606362）

樓市透視眼：港島市區200萬以下上車筍盤

市場焦點盤御龍山今日開賣，長實則揚言半山壹號會以折讓價發售，由於兩盤同樣專攻大碼單位買家，亦以豪宅自居，火併之勢呼之欲出。兩盤部份客源重叠，雖然御龍山先行一步，但半山壹號最快可於下周發售，情況或影響部份投資者入市策略，勢掀搶客戰。

長實地產投資部董事黃思聰強調，集團會守規矩賣樓，跟足地產建設商會的《樓花銷售指引》，最快下周開售。首批單位4房為主，並預告定價有折讓。他表示，新盤市場已有一年多未有大型豪宅盤供應，雖然今日新界有大盤開賣，但認為半山壹號在地區及單位面積等方面，均有所分別，難與之比較。 半山壹號首期500伙，1636至1643方呎的3房戶佔40%，4房雙套房單位，2088至2600方呎，佔60%。當中設有20餘個特色戶，包括達1800方呎平台大花園單位、頂層連天台及複式，部份設私家泳池。設於紅磡的示範單位，有機會周日開放。 至於備受涉嫌違規預留爭議的御龍山，今日2時以先到先得方式開售。信置（083）營業及市場部聯席董事鍾少權表示，會跟足《樓花銷售指引》賣樓。為配合先到先得售樓程序，售樓處除會加派人手應付人流外，並已知會各地產代理須依足地監局指引，以維持銷售秩序。同時會在售樓處外作出人潮安排及管理，包括劃分貴賓區及代理與客人排隊區，令售樓過程可順利進行。 為增加透明度，御龍山首批30伙及有關價單和售出單位資料，會張貼於售樓處及供參觀人士索取。若市場反應良好，會即場加推。

該盤開賣前夕公佈樓按優惠，信置與中國銀行（香港）提供全期P（5.25厘）減2.75厘按揭，實際利息2.5厘，另0.5%現金回贈，同時買家可享年利率2.5厘存款優惠，金額為按揭額的50%。 趁新盤市場話題不絕，8個貨尾盤借勢推售，連同上述兩新盤共3597伙一擁而上。浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示，由於今年以來新盤開賣不多，臨近暑假傳統賣樓季節，發展商開始要踩油「追數」，形成近日齊齊推盤的熱鬧現象。發展商亦趁市況好轉，先行大清貨及測試市場承接力，為日後全新盤開路兼打好基礎。

《御龍山》 地址：火炭樂景街8號 座數：10座 單位：1375伙 面積：648至2379方呎 間隔：3房以上單位佔約80% 優勢：毗鄰火炭站 缺點：部份單位望工業區 落成日期：09年 發展商：信置及港鐵 《半山壹號第1期》 地址：何文田天光道 座數：－ 單位：500伙 面積：1636至2600方呎 間隔：3房佔40%，4房佔60% 優勢：九龍34區名校網 缺點：沙中線未落實，欠鐵路交通 落成日期：09年 發展商：長實及南豐

樓盤名稱：西半山羅便臣道31號 動作：尚餘15伙行政樓層單位，呎價1.6萬至3萬元，複式呎價逾4萬元。 樓盤名稱：何文田半山壹號* 動作：售樓紙批出，最快下周開賣。示範單位有機會周日開放。 樓盤名稱：紅磡海濱南岸 動作：新設18個月5厘租金回報保證及12個月長成交期計劃。 樓盤名稱：黃大仙滙豪山 動作：今開放現樓示範單位，市場指加推4伙。 樓盤名稱：長沙灣星滙居 動作：首3名買家，香港置業送按摩椅，總值3.88萬元。 樓盤名稱：火炭御龍山* 動作：今正式發售30伙，中銀提供全期P（5.25厘）減2.75厘。 樓盤名稱：西貢溱喬 動作：推出6幢迎海大屋，3768至4633方呎，呎價1.5萬至2萬元。 樓盤名稱：大埔比華利山別墅 動作：短期開放9639方呎105號示範屋，連2000萬裝修，意向價逾1.6億元。 樓盤名稱：深井豪景花園 動作：傲庭峰約70伙餘貨，延長10個月長成交付款優惠。 樓盤名稱：深井碧堤半島 動作：2000餘方呎複式，意向呎價1.1萬元，加價22%。 *全新盤

半山壹號硬撼御龍山 十樓盤3600伙混戰搶客

華華記得長實（001）主席李嘉誠喺99年9月曾經公開講過，佢個人、公司同埋家族，都一定唔會投資與賭相關嘅行業，皆因賭博同佢醉心嘅教育及醫療項目有衝突。華華無啦啦講呢單舊聞，原因係──超人同內地福利彩票合作。 定啲嚟，華華係想講，超人同內地福利彩票合作……做善事。據新華網報道，民政部投入本級福利彩票公益金5000萬人仔，加埋李嘉誠基金會捐5000萬人仔，即係合共1億銀，喺新疆維吾爾自治區人民醫院啓動一個名為「重生行動」嘅活動，主要係資助班家貧又天生兔唇嘅小朋友做手術，等佢哋可以康復過番正常生活。

講真，對超人嚟講，1億銀好濕碎，自己捐晒都得，不過，同民政部一齊做善事，意義就大好多喇！李嘉誠基金會代表李玉光話，今年將會對新疆貧困家庭，同患有唇腭裂及相關畸形嘅0至18歲小朋友同青年，給予免費手術矯治，兼補助患者同一位護理人員，喺住院期間嘅住宿費用兼交通費。好有意義！ 超人曾經講過，除咗公事上唔想沾手賭業，佢本人都好少賭，40歲前未賭過一個仙，連港人至愛嘅麻雀佢都唔識，鋤大D係半百過外先有人教佢。佢只會賭波，但唔係足球而係高球，賭本除咗錢之外，仲有食物，有錢佬嘅嘢，真係估佢唔到。 電郵：mailto:LiWaWa@AppleDaily.com

中環在線：超人同彩票基金合作 - 李華華

【本報訊】近日招商銀行（3968）獨資設立的招銀金融租賃公司開業，招行副行長張光華表示，在信貸調控環境下，這是銀行系金融租賃公司開闢銀行配置信貸資金的新渠道，但不能簡單理解為另一種放貸形式，亦不會對從緊貨幣政策產生影響。 路透社引述張光華表示，目前國務院批准的銀行系試點只有五家，對投資規模放大的作用還是很有限，不會對宏調產生影響。在信貸調控下，他指銀行系金融租賃公司向銀行申請貸款不僅無影響，反而會成為銀行規避信貸風險的避風港，增加銀行配置信貸資金的手段。 招銀金融租賃註冊資本20億元（人民幣．下同），按規定的資本充足率不得低於8%計算，業務規模可達250億元。張光華稱，起碼可以支撐未來三年的業務發展，因此還未討論引入戰略投資者，或分拆上市的問題。他又指，招銀租賃擬以煤、電、油、運等關係國計民生的行業；大型裝備製造業；節能、減排、環境保護行業；城市公共設施、基礎設施行業等為主。 他又認為，目前租賃公司發展面臨的關鍵問題，是立法滯後及財稅政策的支持力度不足，不應因企業交易形式的不同，而剝奪其享受稅務優惠政策的權利。

招銀金融租賃未受累宏調

港股連跌兩日，光大控股（165）亦由近期的高位回落，以光控旗下的光大證券及持有權益的光大銀行，在未來幾個月會齊齊上市，光控持股的實際價值亦可獲得真正反映，股價升幅會好可觀。由於光控中期上升大浪已開始，每一次調整都係低吸機會，年底前望有大賺厚禮。 光控自升破複式頭肩底頸線（18.20元）阻力後，最高升上21.80元，但噚日最低落到18.64元，完成後抽整固後便大幅回升，高收19.88元，升0.50元。以複式頭肩底形態衡量，短線上升目標為26.10元，升破21.80元前高位可再加碼。 07年（12月年結），光控營業額44.38億元，升60%，盈利50.05億元，大升4.7倍，每股盈利3.17元。光控持有光證39.31%，應佔利潤達20.3億元；另光銀獲中央滙金注資200億元後，光控所持權益由21.39%攤薄到6.23%，除應佔利潤8.7億元外，並有16億元的回撥重列作盈利。

光銀07年獲利50億元，增長90.17%，07年底總資產7394億元，不良貸款率4.49%，信貸撥備覆蓋率91.64%，現已初步完成上市準備工作，不良貸款率降到2%，撥備覆蓋率提高到119.96%，爭取引進策略投資者及盡早發行A股。 光證在內地股市市佔率3.19%，排名第9，去年獲利51億元，大升3.3倍，以內地上市證券公司PE平均數16倍計，光證估值800億元，光控應佔權益已達315億元，單係光證一瓣，已等於光控成間公司嘅市值。 光控去年11月初股價曾高見37.70元，現時只得番53%，同公司基本因素相比，好唔合理。DBS報告就認為內地A股到底回升，光控會受惠，以其所持資產計，每股實值應為38.31元，就算折讓30%，光控亦應值26.80元。 中信資源（1205）連續兩日成交大增，噚日更逆流而上，升0.17元，消息指短期內會有大動作，可繼續持有，5元的目標價不變。

股路縱橫：光控逢低吸望賺三成 - 郭兆誠

新西蘭就業市場上季減少2.8萬個職位，創19年最大跌幅，反映該國今年或須減息以提振經濟，拖累紐元錄得逾1個月的最大跌幅。另一隻高息貨幣澳元則先跌後回穩，主要是當地職位連續18個月增長刺激，意味該國息口可能未見頂。 紐元一度跌1.23美仙（1.57%），至6.92美仙；澳元曾滑落0.7美仙（0.74%），報93.5美仙。紐約早段，紐元報77.24美仙，跌0.9美仙，澳元報94.23美仙，倒升0.03美仙。

新西蘭統計局公佈，當地首季職位空缺減少2.8萬個，較市場估計減少2150個多出9倍，失業率亦增加0.2個百分點至3.6%，輕微高於市場估計的3.5%，反映在經濟轉弱下，新西蘭就業市場亦開始走下坡。 西太平洋銀行首席經濟師O'Donovan說，經濟變壞對就業市道的影響通常會較遲才浮現，就業數據這麼快便急跌，實在令人大感意外，增加央行提早減息的可能。 彭博資訊調查顯示，受訪的16位分析員當中，有11人預測新西蘭儲備銀行今年將會減息，面對就業市道急轉直下，澳紐銀行高級經濟師KhoonGoh估計，該國首季經濟甚至可能出現負增長，央行最快可能於6月開始減息。新西蘭儲備銀行基準利率現處於8.25厘，較澳洲儲備銀行的7.25厘高出1厘。 另一邊廂，隨着礦業巨擘必和必拓及力拓為增加招聘以應付中國的鐵礦砂及煤碳需求，澳洲首季新增2.54萬個職位，較分析員估計的1萬個高出1倍半，失業率則微增0.1個百分點至4.2%，理由是求職人口增加。 摩根大通經濟師凱萬斯說，就業市場緊張及人才短缺將刺激工資上升，反映澳洲儲備銀行仍有加息壓力。

經濟轉弱 就業數據差紐元大跌

證券行對個別港股最新目標價

長江基建（1038）昨日逆市上升，是股價反覆的慣性表現，走勢常逆市，而昨日的上升，也可視作早前急跌的調整。 較早前，長建以47.98億元購入新西蘭三個地區的電網資產，向三個地區的住宅及工商業用戶供電，連同事前的消息，此項收購已使股價上升10%以上。 該電網資產於07年6月止年度，錄得除稅後純利3.417億元，回報率約7.12%，除利息成本外，淨收益不多，相對於長建的盈利47.7億元，貢獻比例更低，況且長建已有計劃將電網一半權益售予港燈（006），淨收益更少，但畢竟是增加投資，亦利於股價。

去年底，長建錄有淨現金36億元，謀求發展是在意料中，而將一半權益轉讓予港燈（仍待落實），為過去的慣例，是對港燈發展的協助，特別是港燈明年起面對管制計劃的修訂，回報率降低，業績亦相應下跌，港燈能增加海外投資，對業績有所挹注。 長建佔港燈股權38.87%，去年的貢獻28.64億元，相當於長建盈利60%，雖然新管制計劃於明年才實施，暫不影響今年業績，但明年業績幾乎肯定下跌，對長建貢獻減少，在長建立場，即使未能使港燈的業績穩定，也期望長建業績穩定甚至有增長，增加其他投資，是合理的安排。 長建的基建投資，除於中港外，早已擴散至海外，於澳洲已有電網、氣體及水務，於英國亦有氣體分銷及水務，亦於加拿大投資電廠，於中國的投資，包括電廠、道路及橋樑，去年再有電廠新投產，仍有電廠在擴建中，這些業務可於今明兩年錄得增長，而與港燈合作的海外投資，並不包括水務，而且港燈的財政不如長建的寬裕，投資淨收益將較遜。 於完成收購新西蘭電網，並將一半轉讓予港燈後，長建仍錄有淨現金，且未動用借貸能力，如有適當項目，預期將繼續大量投資，財政寬裕，是其優點，適當時候更可能發揮借貸能力，相信是致力於09年業績的穩定甚至仍有增長，估計有此能力。至於港燈，估計業績不易維持，但09年只是一年過渡期，無礙於長建的表現。

長建現價32.25元，PE15.2倍，息率3.4厘，其評價應與公用股相似，只是息率較公用股低，仍可視作中線投資對象，要留意的，此股常有反覆，亦有逆市表現。

點股壇：財政寬裕長建增海外投資 - 齊明

■西貢白沙灣 ■1,800' ■樓底特高，四房雙套房 ■外望白沙灣海景 ■樓齡約31年 ■1,550萬/租58K 代理行：世紀21奇豐 電話：22430202

獨立屋：立德台

滙豐喺觀塘嘅分行遺失伺服器，搞到班客仔嘈到拆天，作為管理層面對啲咁嘅情況，EQ好重要。咁啱滙豐亞太區主席鄭海泉噚日出席一個兒童情緒健康課程活動，有小朋友問佢，同人鬧交或者唔開心會點做？ 鄭大班就話佢會先「谷住」自己，因為呢個時候個人會好躁好𤷪，好容易就會亂咁講嘢。 佢又叫小朋友有咩唔開心，最好就同爸爸媽媽講，但佢唔好彩，雙親都已經唔喺度，所以同自己最親密嘅人講。 邊個係鄭大班至親密嘅人？咪就係到場撐老公嘅鄭太囉，大班咁直接示愛，搞到鄭太鬼咁開心。唔知觀塘分行單嘢，鄭太點安慰老公呢？

中環在線：鄭海泉公開示愛 - 李華華

■大埔汀角路 ■1,400'+700'天台 ■無敵海景，交通方便，環境清幽 ■4房巨廳 ■350萬 代理行：琦祥物業 電話：26641828

當年今日